Le ravalement de façade d'un immeuble peut représenter des travaux d'une ampleur plus ou moins importante. De cela dépendra l'état de la façade en question, mais également sa taille et les particularités qui lui sont propres. C'est d'ailleurs tous ces inconnus qui amènent les propriétaires à, bien souvent, repousser la réalisation de leur ravalement façade copropriété. Vous l'aurez compris, le coût éventuel des travaux est un frein des plus importants. Cependant, repousser encore et toujours ce type de chantier ne peut qu'augmenter le montant de la facture finale. À côté de cela, il faut savoir que le ravalement de façade copropriété fait partie des obligations des propriétaires. Et qui dit « travaux », dans ce cas de figure, dit « vote » et « choix de l'entreprise ».
Alors, comment réalise-t-on un ravalement façade immeuble copropriété ? Qui décide ? Combien ce type de travaux coûte-t-il vraiment ? Les réponses à toutes vos questions dans ce nouvel article de La Maison Des Travaux.
Ravalement de façade, kézako ?
Avant d'aller plus loin, il est essentiel de comprendre ce qu'est un ravalement de façade et ce que ce type de chantier engendre comme travaux.
Bien plus qu'un simple coup de peinture ou de karcher, le ravalement de façade est un processus qui comprend un ensemble de traitements visant à l'entretien et à la conservation du bâtiment, et plus particulièrement de sa façade. Il est ici question de travaux de rénovation, qui peuvent comprendre plus ou moins de prestations en fonction de l'état du bâti. Nettoyage des murs, de la toiture, peinture, traitement contre l'humidité, isolation, enduit et réparation des fissures font partie des travaux envisageables, et parfois nécessaires, dans le cadre d'un ravalement de façade.
Vous l'aurez par ailleurs deviné : c'est cette palette de différents travaux qui amène la facture globale à tirer davantage vers le haut ou vers le bas.
Entre également en ligne de compte la technique de ravalement utilisée. Celle-ci varie principalement en fonction des matériaux avec lesquels le bâtiment est construit. Béton, parpaing, pierre et brique ne se traitent pas de la même manière.
À leur tour, les éléments d'équipement extérieurs et les travaux de rénovation ou de remplacement requis à leur bon fonctionnement peuvent également peser dans la balance au regard de la facture. Il peut aussi bien s'agir du remplacement de gouttières que d'entretien de balcons.
Ravalement de façade : quand procéder aux travaux ?
C'est là la grande question que de nombreux propriétaires se posent : quand faut-il procéder au ravalement de façade du bâti ?
Il faut savoir que le législateur oblige les copropriétaires à entretenir les façades de leur bâtiment au fil du temps. Les normes d'urbanisme préconisent de réaliser un ravalement de façade au moins tous les dix ans. Dans certaines communes, notamment à Paris, un arrêté préfectoral somme les propriétaires de réaliser un ravalement de façade passé une décennie.
Si la commune au sein de laquelle votre bâti se trouve ne fait pas l'objet d'obligation en ce sens, il est, toutefois, nécessaire de réaliser des travaux d'entretien de la façade dès lors que l'état de cette dernière l'exige. Concrètement, nombreux sont les propriétaires à dépasser la recommandation des dix ans dès lors que les murs de la façade semblent sains. Cependant, il est fortement déconseillé de dépasser les quinze ans sans procéder à un ravalement.
En l'absence de travaux de rénovation, les propriétaires prennent de gros risques. En effet, des dégradations avancées peuvent causer des dommages conséquents au bâtiment. Mais aussi amoindrir de manière considérable les performances de l'isolation, aussi bien au niveau phonique que thermique. Et qui dit « isolation de mauvaise qualité » dit « augmentation des factures énergétiques ».
Qui plus est, notez que depuis la loi Alur ravalement de façade, tout ravalement voté par l'ensemble des copropriétaires doit désormais être couplé à des travaux d'isolation thermique par l'extérieur si les travaux de ravalement sont prévus sur au moins 50 % de la façade du bâtiment. Si l'opération implique l'enlèvement et la réfection à neuf de l'enduit du bâti ou encore l'ajout d'un parement. Et si les façades sont majoritairement constituées de métal, de béton de terre cuite ou encore de ciment.
Les obligations légales pour un Ravalement de façade
Il fait bon de savoir que, dans la majorité des cas, une déclaration préalable de travaux n'est pas requise dans le cadre d'un ravalement de façade. Cependant, des exceptions viennent confirmer la règle. Ainsi, les propriétaires que vous êtes devront réaliser une demande préalable si le bâtiment en question se situe sur un site classé ou inscrit ; si ce dernier se trouve dans le périmètre d'un bâtiment historique ; ou encore si la municipalité a pris un arrêté préfectoral obligeant les propriétaires en question à déclarer la réalisation d'un ravalement de façade.
Notez également que les travaux engagés devront scrupuleusement respecter le Plan local d'urbanisme (Plu), notamment si ceux-ci modifieront l'aspect extérieur du bâtiment. Ainsi, matériaux et couleurs devront être en parfait accord avec le Plu. Passer ce document d'urbanisme à la loupe est la meilleure solution pour s'assurer d'être dans les règles.
Ravalement de façade copropriété : qui décide de lancer les travaux ?
Un ravalement de façade est un ensemble de travaux qui se prépare soigneusement en amont. La première étape consiste à réunir une assemblée générale au cours de laquelle le syndicat de propriétaires se retrouve pour acter, ou non, du ravalement en question. Cette assemblée générale sera l'occasion de présenter le coût de l'opération et d'étudier de près les différents devis qui auront été établis par des entreprises spécialisées en la matière.
À savoir que le vote en assemblée générale relatif à la réalisation du ravalement de façade est bien particulier. En effet, pour un ravalement qui induit un simple nettoyage, des travaux légers d'entretien, l’approbation d'une majorité simple suffit. Cela signifie que la majorité des votes exprimés parmi les personnes réunies suffit à lancer ou non les travaux. Les personnes absentes de l'assemblée ne peuvent exprimer leur voix.
Dans le cas de travaux plus lourds, comme la réalisation de l'isolation par l'extérieur, la majorité absolue est requise. C'est-à-dire que la décision de lancer les travaux de ravalement doit réunir au moins la moitié des votes pour, plus un. Même chose lorsque le ravalement est rendu obligatoire par la municipalité : là encore, la majoritaire absolue est un indispensable au lancement du chantier.
Ravalement façade copropriété prix : qui paye la facture ?
Un fonds de travaux est prévu depuis la ratification de la loi Alur. Celui-ci se compose d'un versement mensuel ou annuel (réglé en même temps que les charges) de la part des propriétaires, qui épargnent, d'une certaine façon, en prévision de travaux qui seront à réaliser au profit de leur bâtiment.
La somme que les propriétaires doivent verser à ce fonds de travaux varie en fonction des quotes-parts de chacun d'entre eux.
Vous l'aurez compris, la facture liée aux travaux de ravalement de façade sera, dans la mesure du possible, réglée grâce au fonds de travaux.
Dans le cas où ce fonds ne suffirait pas à régler la totalité des sommes dues, les propriétaires ont la possibilité de régler seul, via leurs propres capitaux, au travers d'un emprunt, contracté seul ou collectivement par la copropriété. Dans ce dernier cas de figure, le prêt est géré par le syndicat de propriétaires.
Tous les propriétaires ne sont pas dans l'obligation de s'engager collectivement dans l'emprunt en question pour qu'il puisse être contracté. À savoir que les emprunteurs ne sont pas concernés par une quelconque solidarité financière. Chacun est responsable de son remboursement. Et l'absence de remboursement ne pénalise aucunement les autres propriétaires.
Comme indiqué plus haut, le montant de la facture finale varie en fonction des travaux à réaliser et de l'état de la bâtisse. Néanmoins, le prix moyen ravalement façade copropriété oscille généralement entre 5 000 et 10 000 €.
Aide ravalement façade 2022 copropriété : un coup de pouce de l'État
Le ravalement de façade engageant des travaux d'isolation peut ouvrir le droit à des aides de l'État, et notamment au programme MaPrimeRénov’ Copropriétés. Dans ce cadre, les travaux réalisés doivent permettre de faire un gain énergétique de 35 %. Si tel est le cas, la copropriété peut voir 30 % d'une assistance à maîtrise d'ouvrage être pris en charge, dans la limite d'une prestation facturée 180 € par logement. 3 750 € par logement peuvent également être délivrés, dans le cadre de travaux de rénovation énergétique.
Durée ravalement de façade immeuble : combien de temps compter ?
Il est vrai que les travaux relatifs au ravalement de façade ne sont une source de plaisir pour personne. Bruits et poussière sont indissociables de ce type de chantier. Ainsi, la question de la durée des travaux est centrale pour les personnes vivant au sein de l'immeuble. Alors, qu'en est-il ?
Il va de soi que la durée du chantier varie fortement en fonction des travaux qui sont à réaliser. Mais également en fonction de la surface à traiter. De manière générale, il faut, en moyenne, compter au moins deux semaines pour un immeuble de quatre étages.
Vous l'aurez compris, tout propriétaire se doit de participer au ravalement de façade de son immeuble. Ce type de travaux nécessite des compétences spécifiques et d'être entouré par des professionnels de confiance.
La Maison Des Travaux et ses courtiers, vos partenaires rénovation et construction, vous accompagnent dans votre projet de ravalement de façade et mettent à votre disposition les meilleurs artisans de la région. Contactez-nous dès à présent.
